Terwijl de prijzen van landbouwproducten amper stijgen, is dat voor de agrarische grond wel het geval. Dit overstijgt zelfs de inflatie. De huidige prijzen zijn zo hoog dat de investering niet of nauwelijks is terug te verdienen met de landbouwproductie. Wat maakt de grondmarkt in Nederland nu zo aantrekkelijk en hoe worden die investeringen onderbouwd?
Door: Elwin Kok
Stijging grondprijzen
Wie zich verdiept in de ontwikkeling van grondprijzen in Nederland ziet dat de prijs voor een hectare grond in de loop der jaren steeds duurder is geworden. Hoewel er grote pieken en dalen in de prijzen zijn waar te nemen is de prijs gemiddeld steeds gestegen. Zo lag in 1970 de prijs voor een hectare gras- en bouwland gemiddeld op bijna € 15.000,- per ha. In juni 2016 lag dit bedrag op € 62.456,- per ha; zie figuur 1 (Kadaster). Sinds 2011 is de gemiddelde grondprijs wat stabieler geworden. Hoewel de stijging doorzet zijn de grote excessen verdwenen. Daar zijn verschillende redenen voor te noemen: er is minder vraag van buitenaf; financiering van grondaankoop is moeilijker omdat banken terughoudender zijn geworden en hogere eisen stellen; de overheid is minder actief in het aankopen van grond.
Een veranderde markt
Er zijn diversen factoren van invloed op de ontwikkeling van de grondprijs. Vraag en aanbod is daarbij essentieel. Er is een meer afwachtende houding ontstaan bij de kopers. Zo voeren gemeenten geen ‘actief grondbeleid’ meer. Door de economische crisis zijn er grote verliezen geleden op grondaankopen. Lang was het een eenvoudig verdienmodel: grond opkopen, het bouwklaar maken en vervolgens verkopen aan een ontwikkelaar. Echter, de klad kwam erin en veel gemeenten proberen nu met bezuinigingen de tekorten weg te werken (NRC). Een veranderd natuurbeleid is ook een factor. De ambitieuze plannen van de voormalige EHS (Ecologische Hoofdstructuur), waar veel grond voor werd aangekocht, zijn flink bijgesteld en provincies geven daar nu zelf vorm aan met de mogelijkheden die zij hebben. De vraag van buitenaf is dus afgenomen. Daar tegenover staat dat de vraag vanuit de belangrijkste speler op de grondmarkt, de melkboeren, juist is toegenomen.
Dilemma voor melkveehouders
Met het besluit uit 2005 om het melkquotum af te schaffen nam de zogeheten ‘grondhonger’ sterk toe. Er zijn grote investeringen gedaan in bijvoorbeeld grondaankopen en modernisering van stallen. Met de huidige melkprijs is het lastig voor melkboeren om die investeringen terug te verdienen. Schaalvergroting was nodig om te kunnen voldoen aan de strengere milieueisen en het moderniseren van het bedrijf. De keerzijde is dat er in sommige gevallen risicovolle investeringen moesten worden gedaan om te kunnen blijven concurreren.
Precies die afweging uit zich ook in de afname van het aantal bedrijven met circa 2 à 3% per jaar. Het betreft dan vaak bedrijven die geen bedrijfsopvolger of te weinig groeimogelijkheden hebben. In het laatste geval kan het zo zijn dat een investering om te groeien zo groot is dat voortzetting geen optie meer is. Het beëindigen van deze bedrijven maakt de groei van anderen mogelijk, mits zij voldoende kapitaalkrachtig zijn. De aanhoudende trend is dus: grote bedrijven worden groter en kleine bedrijven hebben het zwaar en verdwijnen op termijn.
Is grondaankoop een goede investering?
De hoogte van de grondprijs roept wel vragen op zoals: is het dat geld wel waard? En: in hoeverre is er nog ruimte om te twijfelen aan de waardevastheid op lange termijn? Er worden prijzen betaald voor grond die met de verwachte opbrengsten niet terug te verdienen zijn. Toch is er geen sprake van een daling van de grondprijs. Boeren accepteren en betalen de hoge vraagprijs. “Als het land van je buurman te koop komt te staan, maar je hebt het niet direct nodig, ga je het dan toch proberen te kopen? Het is immers een unieke kans om je bedrijf dicht bij huis uit te breiden. Zeker gezien de steeds strenger wordende regelgeving en schaalvergroting die verder doorzet”, aldus een eigenares van een melkveebedrijf in het oosten van het land. Ondanks dat er dus financieel-economisch vraagtekens kunnen worden geplaatst bij grondaankopen met de huidige prijzen, gebeurt het nog steeds. Omdat dergelijke investeringen vaak via een lening gerealiseerd moeten worden, lijkt het erop dat banken een groot vertrouwen hebben in de stabiliteit van de grondmarkt.
Wat maakt die grond nu zo aantrekkelijk? Deels is er de noodzaak en mogelijkheid om te groeien door nieuwe wet en regelgeving. Historisch gezien is investeren in grond een waardevaste belegging gebleken. De gemiddeld stijgende lijn van de grondprijs vanaf de jaren zeventig versterkt en ondersteunt die gedachte. Het lijkt erop dat niemand bang is voor het instorten van de agrarische grondmarkt. Een grote prijsdaling wordt niet verwacht. De gedachtegang lijkt dat wanneer een grote prijsdaling zou plaatsvinden, de prijs vanzelf wel weer stijgt. Een extra factor die op dit moment meespeelt, is dat de rente laag is. Dit maakt een investering in grond extra interessant.
Erfpacht als alternatief?
De jongere generatie boeren staat meer open voor alternatieven. Deels gedwongen door een oudere generatie die grond vasthoudt, maar ook door een andere visie. Er wordt minder waarde gehecht aan het bezit van grond en meer aan het gebruik ervan. Dat merken ze ook bij a.s.r. vastgoed vermogensbeheer. Met circa 35.000 ha een grootgrondgrondbezitter in Nederland en een belangrijke speler op de markt. Ongeveer 20.000 ha is uitgegeven in erfpacht. Bij erfpacht wordt de eigendom (de grond) gesplitst: in een recht van gebruik voor de boer en het (bloot) eigendom voor de vastgoedbelegger. Zo’n overeenkomst heeft een duur van minimaal 25 jaar waarbij de erfpachter een jaarlijks bedrag (canon) aan de eigenaar betaalt voor het gebruik van de grond. Als vastgoedbelegger betaalt a.s.r. tot maximaal 70% van de marktwaarde voor de bloot eigendom. In geval van bedrijfsuitbreiding dient de boer zelf ook 30% van de marktwaarde in te leggen.
“Wij zijn geen concurrent van de bank maar eerder complementair aan de bank. Het is niet zo dat een bedrijf met een financieel zwakke positie zomaar in erfpacht kan stappen. Dat vraagt om een zorgvuldige afweging waarbij we beoordelen of een erfpachter op lange termijn aan zijn canonverplichtingen kan voldoen. In de huidige tijd waarin boeren kampen met behoorlijke uitdagingen kan erfpacht goed passen in de financieringsmix van een bedrijf omdat er sprake is van lage jaarlasten zonder aflossingsplicht gedurende de contractperiode. De erfpachter kan een kooprecht bedingen waardoor hij op lange termijn de mogelijkheid heeft om de bloot eigendom van a.s.r. terug te kopen om weer volledig eigenaar te worden. Afhankelijk van de contractsoort kan de reële waardeontwikkeling van landbouwgrond ten goede komen aan erfpachter’’ aldus rentmeester Ryan Nijzink bij a.s.r. vastgoed vermogensbeheer. Erfpacht kan dus interessant zijn wanneer je als boer wilt groeien, maar geen waarde hecht aan eigendom op korte termijn.
De lange termijn als houvast
Er zijn een aantal factoren die een lagere grondprijs tot gevolg kunnen hebben. Bijvoorbeeld: de lage melkprijs; de afbouw van de hectaretoeslagen vanuit het Gemeenschappelijk Landbouwbeleid (GLB) of een beperkte rol van de overheid op de grondmarkt. Desondanks blijkt uit reacties van verschillende grondeigenaren, rentmeesters en experts dat iedereen een rotsvast vertrouwen heeft in waardevastheid van grond op de lange termijn. Op de korte termijn kan het misschien wat schommelen, maar de algemene verwachting is dat het op de lange termijn een goede investering is. Waarschijnlijk baseert iedereen zich daarbij op de stijgende lijn in de grafiek van de grondprijs door de jaren heen. Niemand lijkt zich af te vragen of er een ‘plafond’ voor de grondprijs bestaat. Zolang de handel in grond stabiel blijft, blijft de prijs dat ook. Ongeacht of er misschien te veel wordt betaald is er een rotsvast vertrouwen in de ontwikkeling van de agrarische grondprijs.
Bronvermeldingen
- blhb. (sd).
- Kadaster. (sd).
- Nijzink, R. (2016, augustus). (E. Kok, Interviewer)
- NRC. (sd).
- Rabobank. (sd).
- Photo credit: www.mroosfotografie.nl via Visual Hunt / CC BY-NC-SA